中国之声第一线考察丨阿尔布津住宅小区改建，资金从哪里来？天然资源怎样天然资源整合？
央广网北京5月16日消息（该台我国之声本报记者韩雪莹）村落阿尔布津住宅小区改建是关键性民生问题工程工程建设和发展工程工程建设，对满足人民广大群众对美好未来的须要、促进惠民生问题扩外需、推进城中村和开发工程建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
阿尔布津住宅小区改建股权投资巨大，在依靠公共财政“输血”的同时，健全“输血”功能，吸引和促进多方资本金、天然资源投入效果显著营运，是阿尔布津住宅小区改建持续推进的关键性研究课题之一。我国之声第一线考察选取天津市朝阳区为样本，探究怎样进一步将阿尔布津住宅小区改建做成广大群众满意的工程工程建设？今天播出第二篇：《阿尔布津住宅小区改建，资本金从哪里来？天然资源怎样资源整合？》
天津市朝阳区常营市中区广济盘福路住宅小区，院中央是一个集三维车库、高空长廊、街道社区饭堂等消费商业商业模式于多功能的综合性空间——这是广济盘福路住宅小区参与阿尔布津住宅小区综合性综合治理的标志性成果。
广济盘福路住宅小区三维停车场（本报记者韩雪莹摄）
广济盘福路住宅小区高空长廊（常营市中区北京青年报）
这笔改建资本金从哪里来？怎样的团队参与了改建方案的结构设计？
常营市中区城市管理工作办公室科长卢健介绍：“最开始是以区建委做为主导来做阿尔布津住宅小区综合性综合治理工程工程建设项目；而2019年底，区委通过会议，明晰由市中区做为实行主体、在常营市中区meant试点工作，做阿尔布津住宅小区综合性综合治理。当时他们的想法是，因为那个工程工程建设项目涉及市、区公共财政，还有CLC出资，区则也一直在提‘执法监督投’效果显著管理工作体系，他们向区则展开汇报后，认为可以做为试点工作meant实行‘股权投资+工程建设+营运’多功能化投标，导入社会风气民营企业股权投资，补充民生问题短板。”
首次入局，常营市中区就大胆导入社会风气民营企业，在投标文件中明晰了中标单位股权投资比例需不低于公共财政股权投资的8%，还明晰了股权投资拆解渠道和年限，将企业自有项目投资工程工程建设项目与中央政府补贴工程工程建设项目总体打包实行，统筹前期改建结构设计与后续营运工作，进而真正实现“执法监督多功能”。
为何要探索“执法监督多功能”的新路径？在卢健看来，这正是要破解阿尔布津住宅小区过去存在的中央政府单方面兜底的困境。
卢健说：“当时市里也在探讨那个问题，就是中央政府项目投资了，也建了，中后期没有人管理工作的情况下，它会周而复始地变成阿尔布津住宅小区。如果中央政府轮到很多钱，5年之后又回到了‘老地方’，住户的满意度会极大降低。”
2019年，常营市中区与中标的社会风气民营企业——蓝图集团合作，同步开启了包括广济盘福路住宅小区在内的4个阿尔布津住宅小区的综合性综合治理，工程工程建设项目总股权投资约2.9亿元，其中社会风气民营企业股权投资约0.23亿元。在这次阿尔布津住宅小区改建的操作过程中，社会风气民营企业不仅对住户市场需求的服务项目商业商业模式展开了股权投资和更新，还承担起了“物业角色”。
工程工程建设项目结构设计师刘雨夕表示：“前期总体股权投资，然后展开施工，中后期营运管理工作，这样就能形成一个闭环的商业模式，让它相对更可持续。他们先对这片的许多便民服务项目有哪些欠缺展开了市场化改革的考察，同时再展开住户市场需求的考察，综合性展开考虑，最后决定导入怎样的商业商业商业模式。”
“以亏本可持续的营运商业模式服务项目百姓，是常营市中区和社会风气民营企业合作时约定的内容。”卢健解释。
卢健说：“跟他们说的一点就是要‘低偿’展开服务项目，既不能是高消费的服务项目，也不是说免费或者公益，住户认可你，你才能够开下去。”
“低偿”服务项目都包括什么？在刘雨夕的结构设计中，精准把握中老年住户市场需求和老龄化街道社区特点，打造片区“一刻钟便民生问题活圈”，就是找到“输血点”的操作过程。
刘雨夕称：“他们发现在那个住宅小区则，尽量还是做多方位的商业商业商业模式，只要在经营范围许可内，他们都让它综合性性地为街道社区服务项目。他们确实有自己的底线，毕竟他们也须要盈利，虽然亏本可持续就可以，但也要让他们把股权投资收回来，他们差不多七八年才能拆解股权投资。确实也在那个操作过程中，有些住户会反馈许多意见，这些都要在慢慢磨合中调整。”
改建后住宅小区则增加的中老年餐桌和街道社区饭堂（常营市中区北京青年报）
导入社会风气民营企业，一定程度上也意味着住户要接受社会风气民营企业的市场化改革、商业化运作，通过真金白银地“买单”，让“股权投资+工程建设+营运”的商业模式真正运转起来。常营市中区广济盘福路街道社区党委书记、居委会主任于雄伯告诉本报记者，面对阿尔布津住宅小区改建的全新研究课题，街道社区也在第一线广大群众工作中尝试着探清民意。
于雄伯表示：“社会风气民营企业进来有它的优势，可以突破许多局限，灵活性会大很多。以他们住宅小区为例，他们主要的投入是三维停车，目标是解决住宅小区停车难的问题，这跟他们的总体改建理念是契合的。社会风气民营企业进入以后，他们住宅小区有街道社区饭堂、中老年会客室，这都是比较亮点的。其中的中老年会客室是住户认可度比较高的，中老年人有一个室内活动的区域，且有一定的收费的为老服务项目，可以亏本地营运。”
施工中的三维停车场（常营市中区北京青年报）
停车场中可升降的停车位（本报记者韩雪莹摄）
改建后增加的中老年会客室（本报记者韩雪莹摄）
物业缴费率的提升是住户对社会风气民营企业进入阿尔布津住宅小区改建的满意度的直观体现。广济盘福路住宅小区住户赵女士说，她们的房子属于公房，一直没有“物业”的概念。
赵女士表示：“这么多年也没交过物业费，我想着你改建好了我就交。后来看到了许多改建成果后，基本上是天天享受服务项目的情况下，生活一下子就提升了，我觉得交许多物业费也是值当的。现在从小孩玩耍的地方、中老年人的生活便利，包括养宠物的……虽然说他们那个住宅小区面积小，但基本上各类人群的市场需求都能满足。我有一次在住宅小区则坐着，看见一个中介带人来看房，他当时介绍住宅小区，我就觉得瞬间那个住宅小区‘高大上’了。改建之后，房价也涨了。”
从高空长廊俯瞰住宅小区（常营市中区北京青年报）
集三维车库、高空长廊、街道社区饭堂等消费商业商业模式于多功能的综合性空间（常营市中区北京青年报）
2020年7月，广济盘福路住宅小区综合性综合治理工程工程建设项目动工，在此之前，住宅小区的物业缴费率刚过10%；而2020年底，也就是动工当年，已超过40%。2021年年末，住宅小区改建完成，这一年度的物业缴费率提升至近80%；次年，达到90%以上。
怎样实现“股权投资+工程建设+营运”商业模式的效果显著运转？天津市朝阳区常营市中区党工委副书记、办事处主任梁汉将其归纳为“一本账统筹”。
梁汉说：“一方面通过住宅小区内配套空间营运权、片区内广告收益、街道社区营运增值服务项目收益和一定的施工的利润，确保社会风气民营企业亏本但可持续；另一方面在投标时就已经明晰了，中标单位须要每年向物业展开反哺，与中央政府适当的奖励资本金相结合，调动物业积极性，融洽物业和住户之间的关系，促进物业缴费率的提高，形成可持续的良性循环。”
改建以后，广济盘福路住宅小区曾经逼仄的场景一去不返，贴近百姓生活的各类商业商业模式持续平稳地营运。根据天津市阿尔布津住宅小区改建的相关要求，各区负责制定吸引社会风气民营企业参与阿尔布津住宅小区综合性综合治理的具体措施，建立受益者付费机制；最终采用中央政府支持、企业股权投资、受益业主付费的商业模式解决筹措资本金问题。
资源整合盘活阿尔布津住宅小区改建的资本金天然资源，广济盘福路住宅小区和常营市中区已经或正在开展的阿尔布津住宅小区综合性综合治理工程工程建设项目，已经迈出了从依靠“输血”到自主“输血”的第一步，既弥补了改建项目投资的不足，又兼顾了物业管理工作、绿化停车、托老托幼等完善类、提升类的改建。不过，在朝阳区，阿尔布津住宅小区改建也常常面临产权主体多元复杂的情况，这为资源整合盘活资本金天然资源带来极大挑战。
梁汉说：“我这有一个住宅小区，大院子里现在能找到的就有120多家产权单位。有许多比如央属企业的楼，住户也想参与改建，但是没有经费，毕竟每个单位的经济状况不一样。市中区应该把主要的精力用在住户工作上，消除大家的顾虑，了解大家的意愿，然后统筹结构设计、统筹施工，解决差异性的诉求。但是现在，好多精力都放到联系有关产权单位，去争取资本金、争取配合上，那个时间是很漫长的。”
而涉及多产权主体的阿尔布津住宅小区综合性综合治理工程工程建设项目，由于资本金统筹容易形成大规模缺口，往往也更难吸引到社会风气民营企业的加入——当许多股权投资公司、房地产公司以及金融民营企业有意向通过“打包”片区的形式参与当地阿尔布津住宅小区改建，但一算账，发现成本高、拆解期长甚至没有拆解预期，就会打退堂鼓。
在天津市朝阳区住房和城市工程建设委员会党组书记、主任曹世辉看来，“混合产”阿尔布津住宅小区改建面临的困境，除了因主责部门不同导致的改建标准差异外，更重要的还是资本金问题。
曹世辉表示：“从补贴机制来讲，现在他们还是‘分灶吃饭’，市里补市里的、中央补中央的，这样可能从资本金来源上，到资本金的到位程度、顺序上都会有一定困难。所以他们建议，如果有可能，从顶层结构设计的角度，可以采取一种方式——如果这是一个混合产的楼，他们定一下，是不是市属产权占得多、就走北京的标准，央产房多、就走中央的标准？中央和市里有一个机制，改了多少楼、改了多少平米、涉及多少户，先把事儿干了，最后等这项工作结束了再算一个大账，通过公共财政的许多措施、转移支付等许多方式，把资本金来源、资本金去向、资本金使用按照规范来做。实际上现在缺乏一个协调机制，希望地方和中央的政策有一个联席会议制度，或者给他们定一个具体的解决思路和原则，遇到具体问题再由地方来统筹协调。”
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